Брать или не брать? Вот в чем вопрос, волнующий сейчас миллионы россиян. Льготную ипотеку правительство РФ ввело весной 2020 года в разгар пандемии коронавируса (дальневосточную чуть раньше, в 2019-м). Сказав, что хочет повысить доступность жилья для населения. Но, как наставляет мудрая мама взрослую дочь, «не слушай, что говорит, а смотри, что делает». На самом деле льготы в первую очередь были нужны для поддержки строительной отрасли, так как программы господдержки распространяются только на новостройки. Поддерживать тех, у кого жилье уже есть, государству незачем. А строительство – это вроде бы “win-win”, и строителям хорошо, и населению, и государству (оттого, что все довольны). Разберемся, что из этого благого намерения вышло.

Для тех, кто не в курсе: низкая ставка по ипотеке субсидируется государством, то есть разницу между льготной и рыночной ставками банкам компенсирует бюджет РФ.

Так на Руси исстари повелось, что слово «льготная» у нас ассоциируется с «халявой» (название карты «Халва» – тонкий рекламный ход), поэтому формирует у нашего соотечественника стойкое желание схватить как минимум одну. Или две. Или сколько дадут. И желательно побыстрее, иначе закончится. Даже если не надо было.

Поэтому ипотека с господдержкой стала мощным инструментом для увеличения кредитного рычага в спекулятивных целях. Покупать стали в основном не те, кому негде жить, а те, у кого много лишних денег. Короче, льготы больше всего помогли богатым. Рост цен на новостройки перекинулся и на вторичный рынок, где выдается только ипотека по рыночным ставкам, сделав жилье гораздо менее доступным, чем раньше. Хотели, как лучше, а получилось как всегда.

В результате, за три с половиной года с введения льготных программ жилая недвижимость подорожала на 50-100% в разных регионах страны. Строители довольны. Владельцы жилья довольны. Банки – тоже. Недовольны лишь те, кто кусает локти над упущенными возможностями. А кому-то вся эта суета безразлична.

И все же, что мы имеем сейчас? Вслед за ставкой ЦБ рыночные ипотечные ставки в последние месяцы выросли до 16-18%. Разрыв с льготными программами (дальневосточная, семейная, IT, для всех – ставки от 2 до 8%) стал огромным – 8-16% годовых. Дальневосточную ипотеку распространили на учителей и врачей, скоро добавят сотрудников оборонных предприятий. Цены на недвижимость продолжают расти на спросе со стороны льготников и за счет растущих доходов населения.

Да, я уже много лет повторяю эту непопулярную в СМИ точку зрения: доходы растут, сбережений много, благосостояние людей в порядке. Не у всех, конечно, частные случаи бывают разными, но общая тенденция такова.

Однако не все так гладко. Ипотечная лихорадка привела к тому, что доля ипотечных заемщиков с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% достигла, по данным ЦБ, рекордных 47%. Значение ПДН рассчитывается как отношение суммы среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам и займам, в том числе по вновь выдаваемому кредиту, к его среднемесячному доходу.

Правительство видит перегрев цен на жилье, видит несовпадение желания людей брать кредиты и их возможностей эти кредиты обслуживать, поэтому  пытается бороться с очередным рыночным пузырем, увеличив в сентябре первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15 до 20%. В начале декабря появились новые предложения: повысить взнос с 20 до 30%, снизить максимальный размер кредита до 6 млн руб для всех регионов, снизить лимиты выдачи для банков, закрыть возможность брать несколько ипотек, ограничить размер ПДН до 50%.

Регулярно декларируется прекращение льготных программ, но закончить их оказывается труднее, чем  начать. Сначала льготы действовали до 1 ноября 2020 г., затем до 1 июля 2021 г., и так каждый год. Сейчас срок обычной льготной ипотеки для всех ограничен 1 июля 2024 года, что вызывает очередной ажиотаж у населения. Хватит ли воли у правительства «выключить музыку»? Или снова нас ждет временное продление? Раньше лета вряд ли кто-то узнает ответ.

Осенью ЦБ заявил, что из-за льгот «первичка» стала дороже «вторички» на 42%. Эксперты ЦИАН подтверждения этому не нашли, определив средний по стране разрыв в 25%. Изучая родной для меня рынок Улан-Удэ, я вообще не увидел свидетельств того, что новостройки дороже. Квартиры разной площади у застройщиков продаются по 85-120 тысяч рублей за метр, на вторичном рынке – 90-130 тысяч. Правда, самые привлекательные варианты на самом старте продаж застройщиками выкупаются спекулянтами с целью перепродажи, да и отделка при сдаче у бурятских строителей, как правило, черновая, а это еще как минимум плюс 25 тысяч за метр. Тем, у кого денег на отделку нет, приходится брать еще один кредит.

Итак, что же делать сейчас? Преимущество льготной ипотеки заключается в разнице ставок (8-16%), которая при одинаковой цене недвижимости может приносить выгоду уже через год и далее, а при превышении стоимости «первички» над «вторичкой» на 25% выгода возникает лишь через  2-3 года после заключения кредитного договора. Поэтому краткосрочным спекулянтам стоит быть осмотрительными, чтобы не получить убытки вместо прибылей. Хотя, как вам известно, я любые спекуляции не одобряю.

Тем же, кому льготная ипотека нужна не для инвестиций, а для улучшения жилищных условий на длительный срок, воспользоваться предложенными государством возможностями – вполне разумное решение. Заметьте, что решение становится все более выгодным при более длинных сроках владения недвижимостью, купленной с помощью льготных программ. Чем дольше – тем выгоднее.

Следовательно, в принятии такого ответственного финансового решения, как покупка недвижимости, необходимо приглушить жажду наживы и страх не успеть, а рационально взвесить все плюсы и минусы.

По возможности определитесь со своими жизненными (семейными, карьерными) планами на несколько лет вперед, смоделируйте, как отразятся на семейном бюджете новые кредитные платежи. Если планы ясны, а на платежи по долгам уйдет не более 50% доходов, не забудьте сформировать запас на всякие непредвиденные случаи в размере хотя бы 1-2 месяцев обязательных расходов. Лучше, конечно, 3-6. С такой подушкой вы точно будете спать спокойнее.

Также учтите, что средний срок жизни ипотеки в России – 7 лет, сейчас, наверное, уже меньше. Вы пытаетесь спланировать жизнь на 20-30 лет, но планы меняются гораздо чаще, чем кажется. И не пытайтесь спекулировать, скорее всего, вы не профессионал в недвижимости, так что не стоит считать себя умнее всех.

А тех, кто ждет традиционный для подобного рода аналитических статей прогноз цен на 2024 год, разочарую. Прогнозы – дело бесполезное и даже вредное. Их популярность объясняется страхом людей перед будущим. Инфантильный человек боится неизвестности и пытается найти предсказателя, который ткнет пальцем в небо, но внушит ему уверенность в одном из вариантов будущего. Если угадает, провидец прославится, если нет – никто не вспомнит. Или вспомнит и переложит на него ответственность за плохой прогноз.

Уже второй или третий год подряд СМИ пишут о скором обвале цен. В реальности же мы имеем дело с уникальной ситуацией: впервые за 30 лет огромный отток капитала из страны по политическим причинам сильно сократился. Помню, в детстве видел в Крыму, как варят раков. Красные, как помидоры, они лезут из кастрюли, а их толкают обратно и на крышку кладут что-нибудь тяжелое. Сейчас примерно то же самое: избыточный капитал заперт, ищет и находит применение внутри страны. О суммах и силе давления этого фактора на цены активов пока судить сложно, как сложно и предугадать настроения покупателей. Против лома нет приема. Если люди захотят и дальше покупать дорогое жилье, считая, что оно еще подорожает, то сильного снижения цен может и не случиться даже при отмене льготной ипотеки. Хотя, конечно, ее отмена остудит ажиотаж.

Исаак Ньютон, прогорев на спекуляциях с акциями Компании Южных морей, заявил: «Я могу рассчитать движение небесных тел, но не безумие людей». Вот и я не буду гадать на кофейной гуще, а скажу, что дальнейшая динамика цен на недвижимость зависит не от каких-то таинственных сил природы, а от вас, дорогие россияне. И, как говорил еще один британец Дункан Маклауд в фильме «Горец», в любой ситуации не теряйте голову!